Con la recente ordinanza n. 22459 pubblicata il 24 settembre 2018, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul tema della nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B., così come specificato nel suo contenuto dalla delibera CICR del 22 aprile 1995 (che per i finanziamenti di credito fondiario ha sancito l’ammontare massimo erogabile dagli istituti di credito pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi e che tale percentuale può essere elevata fino al 100% solo qualora vengano prestate garanzie integrative).
Nel provvedimento viene ritenuto oramai consolidato l’orientamento della giurisprudenza della Corte di Cassazione che riconosce la nullità ex art. 1418 c.c. per violazione di norme imperative del contratto di mutuo fondiario che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e montante del mutuo concesso fissato dalla normativa di cui all’art. 38 T.U.B.
La Corte ha ritenuto che il limite dell’ammontare massimo del finanziamento posto dall’art. 38 T.U.B. (come poi specificato dalla normativa regolamentare) è un requisito che attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio.
In secondo luogo, la Corte di Cassazione ha escluso che la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite fissato dalla legge sia da qualificare come nullità parziale, confermando quindi che la sanzione colpisce l’intero negozio.
Parimenti, la Corte ha escluso che nelle ipotesi di nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità il contratto possa convertirsi automaticamente in un ordinario mutuo ipotecario.
Secondo la Corte, infatti, per procedere all’effettiva conversione di un mutuo fondiario in un mutuo (valido) ipotecario, occorre guardare all’intento pratico oggettivo, tratto dal puntuale esame del contesto delle circostanze che contraddistinguono l’operazione posta in essere.
Pertanto, in tale pronunzia la Corte ha introdotto l’interessante tema dell’indagine – da svolgersi su tutte le parti intervenute nell’operazione – circa la consapevolezza o meno dello scarto di valore dell’immobile rispetto al limite previsto dalla legge; ovvero in relazione al fatto che il raggiungimento di vantaggi fondiari abbia o meno costituito la ragione unica o determinante dell’operazione.
cassazione 24 9 2018 n. 22459
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